Hoppa till innehåll

Särskilda regler vid småhusentreprenad

  • av
snickare-bygger-ett-hus

Konsumenttjänstlagen gäller olika typer av byggtjänster/entreprenader som utförs åt privatpersoner/konsumenter. I lagen finns även särskilda regler gällande småhusentreprenad. Dessa ger konsumenten en större trygghet än vid vanliga hantverkartjänster.

Småhusentreprenader är tjänster som avser uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus. Byggnaden ska alltså vara ett bostadshus men det är irrelevant huruvida det är en permanent bostad eller en fritidsbostad. Ingår det i entreprenaden uppförande eller tillbyggnad av en komplementbyggnad (garage och/eller förråd) anses också det som en småhusentreprenad.

Utöver konsumenttjänstlagen finns en möjlighet att fylla ut lagens bestämmelser så dessa ger ett utökat skydd för konsumenten. Konsumenttjänstlagen är skyddande till konsumentens fördel, vilket innebär att regler som ger sämre skydd inte gäller. Ofta brukar parterna ingå ABS 18 (Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader), som är ett standardavtal utarbetat av företrädare för bl.a. byggbranschen och Konsumentverket.

Specialbestämmelser i Konsumenttjänstlagen

Vad gäller småhusentreprenader har konsumenten ett större skydd än vid mindre entreprenader såsom hantverkartjänster (i form av t.ex. renoveringar). Reglerna finns i 51-61 §§ konsumenttjänstlagen och kallas ”Särskilda bestämmelser om småhusentreprenader”.

Det förstärkta skyddet består framför allt av följande:

”Kunden har alltid rätt”

Enligt 51 § konsumenttjänstlagen gäller det som konsumenten påstår har avtalats avseende arbetets omfattning, priset eller grunderna för hur priset bestäms, tiden för betalning och tiden för arbetets avslutande. Det föreligger således en rättslig presumtion för konsumentens påstående (omvänd bevisbörda), så länge inte ”annat framgår av ett skriftligt avtal eller av omständigheterna i övrigt”. Tanken bakom bestämmelsen är att lägga ansvaret på entreprenören för att på så sätt tvinga fram att skriftliga avtal ingås avseende dessa fyra viktiga punkter.

Går inte att med bindande verkan avtala om förskottsbetalning

Enligt 52 § är konsumenten inte skyldig att betala för annat än utförd del av entreprenaden. Parterna kan alltså inte med bindande verkan avtala om förskott, till skillnad mot renoveringsfallen.

Besiktning

Reglerna om småhusentreprenad innehåller ett antal bestämmelser om besiktning. Det är inte tvingande att genomföra en besiktning. Men en slutbesiktning ska enligt 53 § göras om någon av parterna begär det. För det fall att besiktning genomförs finns ett regelverk för besiktningsförfarandet.

Rätt att hålla inne 10%

Ska det göras en slutbesiktning har konsumenten rätt att hålla inne 10% av det avtalade priset till dess att småhusentreprenaden godkänts. Konsumenten har också rätt att hålla inne betalning efter godkänd slutbesiktning motsvarande kostnaden för att åtgärda eventuella fel av mindre betydelse.

Reklamation

Om konsumenten upptäcker fel måste detta reklameras till entreprenören. En sådan reklamation ska ske inom skälig tid efter att konsumenten märkt eller borde märkt felet. Reklamation inom två (2) månader efter att konsumenten märkt felet ska alltid anses ha skett i rätt tid. Vid småhusentreprenad behöver dock inte reklamation göras i fråga om fel som har antecknats i ett besiktningsutlåtande eller som har påtalats av konsumenten inom sex (6) månader från slutbesiktning.

Granskningsfrist avseende ”synliga” fel om sex (6) månader

En ytterligare bestämmelse som ger konsumenten mer skydd vid småhusentreprenad än vad som gäller vid renoveringsfall är 60 §. Bestämmelsen gäller endast för det fall då en slutbesiktning ägt rum. Huvudregeln i bestämmelsen är att endast fel som nedtecknats i besiktningsutlåtandet får åberopas. Det spelar ingen roll om det är besiktningsmannen eller konsumenten som angett felen föreligga så länge de är nedtecknade. Men i bestämmelsen finns även tre undantag till huvudregeln. Bestämmelsen ger konsumenten rätt att åberopa, utöver de fel som antecknats i besiktningsutlåtandet, fel som konsumenten påtalat vid slutbesiktningen men som besiktningsmannen inte ansett utgöra fel, fel som besiktningsmannen varken har märkt eller borde ha märkt vid besiktningen (dolt fel) samt fel som har påtalats av konsumenten för entreprenören inom sex (6) månader från slutbesiktningen.

Tvåårig garanti

Enligt 59 § ska entreprenaden alltid anses felaktig om ett fel visar sig inom två (2) år från godkänd slutbesiktning. Eller, om slutbesiktning inte gjorts, inom två (2) år från det att arbetena avslutades. Det finns alltså en ”garantibestämmelse” vad gäller småhusentreprenader, vilken saknas för renoveringsfall. Om entreprenören anser att felet beror på ”olyckshändelse, vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på konsumentens sida” så ligger ansvaret på entreprenören att göra detta ”sannolikt”. 

Ansvarstid på tio (10 år)

Har det gjorts en slutbesiktning får reklamation inte göras senare än 10 år efter det att småhusentreprenaden godkändes. Såvida inte annat följer av garanti eller liknande utfästelse (ansvarstid). Reklamation måste dock alltid ske nom skälig tid efter att konsumenten upptäckt eller bort upptäcka felet. Har inte slutbesiktning skett, är entreprenörens ansvarstid (avseende arbete på mark, byggnader eller andra fasta saker) tio (10) år efter att uppdraget slutfördes, dock alltid inom skälig tid efter att konsumenten upptäckt eller bort upptäcka felet.

Standardavtal ABS 18

Vid småhusentreprenader ingår parterna ofta standardavtalet ABS 18 (Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader). Det har stora likheter med de inom byggbranschen kommersiella avtalen AB och ABT. ABS 18 har en struktur som motsvarar konsumenttjänstlagens och reglerar mer specifikt/ förtydligar vad som gäller för en småhusentreprenad (t.ex. avseende entreprenörens undersökningsplikt, entreprenörens möjlighet att erbjuda prisavdrag, tidslängning och tilläggsarbeten).

Exempel på bestämmelser i ABS 18 som saknas i konsumenttjänstlagen är emellertid följande:

Försäkringsplikt

Den främsta fördelen med ABS 18 är entreprenörens försäkringsplikt (punkt 29-30). Det åligger entreprenören enligt punkt 29 att ha en allriskförsäkring (som täcker skador på entreprenaden) och ansvarsförsäkring. Bevis om att förevarande försäkringar är tecknade ska tillställas konsumenten innan påbörjat arbete och för det fall så inte sker äger konsumenten rätt att själv teckna försäkring på entreprenörens bekostnad.

Avhjälpande inom två (2) månader

Fel som upptäcks vid besiktning ska åtgärdas snarast efter att entreprenören fått besiktningsutlåtandet men senast inom två (2) månader om det inte finns särskilda skäl att förlänga tiden (punkt 13-15).

Fler ”besiktningsinstitut”

I ABS 18 beskrivs även några fler ”besiktningsinstitut” (för-, särskild-, efter- och överbesiktning) än vad som anges i konsumenttjänstlagen. Garantibesiktning benämns i ABS 18 som ”§ 59”-besiktning, vilket är en hänvisning till konsumenttjänstlagens paragraf.

_________

Artikeln ger endast en översiktlig juridisk analys av småhusentreprenaden och utgår från Konsumenttjänstlagens och ABS 18:s huvudregler. Artikeln tar inte heller hänsyn till eventuella avtal som kan vara gällande i det enskilda fallet.

advokat-catherine-innergård
Catherine Innergård är advokat och delägare på Skill Advokater i Stockholm och är särskilt inriktad på entreprenadrätt, köprätt samt avtalsrätt. Catherine har lång erfarenhet av att framgångsrikt förhandla i, och driva, hantverkar- och byggnadstvister (där hon representerar både köpare/beställare och utförare/byggbolag) samt bostadstvister (t.ex. avseende dolda fel).

This website uses cookies. By continuing to use this site, you accept our use of cookies.  Lär dig mer